冷库市场的供需格局判断

关键词　冷库供需空置率冷库租金高标冷库冷链物流基地产地冷藏设施

一、判断供需要先统一口径

冷库的量按容积与吨位两套口径统计，供需比较前先统一到同一基准。统计范围也分全部冷库与以销区为主的公共型食品冷库，范围不同，总量差很多。

口径统一之后，还要看结构。总量、区域与品类三个层面上的供需关系并不一致，全国的数字会掩盖城市之间的分化。

二、供给端的规模与增速

供给端的总量继续增加。2025 年全国冷库总容量达到 2.67 亿立方米，同比增长 5.53%，第四季度新增容量 350 万立方米；前三季度总容量 2.63 亿立方米，同比增长 7.35%（中物联冷链物流专业委员会与链库网《2025 年冷库市场分析报告》）。

增速在放缓。前三季度总容量的同比增速 7.35% 高于全年的 5.53%，说明扩容的节奏在第四季度降了下来。供给增速回落与投资节奏、租金水平的变化方向一致。

图 1　全国冷库总容量的累加

三、需求端的分布

需求比供给更集中。2025 年冷库求租量 2739.03 万立方米、出租量 3915.65 万立方米，两个口径对应不同的统计对象，不能直接相减（中物联冷链物流专业委员会与链库网《2025 年冷库市场分析报告》）。

求租端超过 84% 集中在华东、华南、华北三大区域，华东一地占全国求租需求的一半，华南与华北分别为 17.69% 与 16.80%。需求的方向与消费、加工与人口的分布一致。

四、出租端的区域结构

出租端的分布同样不均衡。2025 年冷库出租容积里，华东地区占 34%，华北地区占 21.07%，华南地区占 18.03%，三大区域合计超过 70%，华中地区占 15.38%（中物联冷链物流专业委员会与链库网《2025 年冷库市场分析报告》）。

华中的供给与需求都不占大头，现有冷库以传统低温仓为主，适配生鲜农产品的高标准冷链仓储供给偏紧。区域结构的差异落在这里。

图 2　冷库出租容积的区域结构

五、空置率的城市分化

空置率在城市之间方向相反。2025 年南宁冷库空置率为 32%、同比上升 7 个百分点；厦门为 28%、同比下降 8 个百分点（中物联冷链物流专业委员会与链库网《2025 年冷库市场分析报告》）。

部分城市的空置率处高位。2025 年上半年全国冷库平均空置率为 28.42%、环比上升 2.74 个百分点，天津、吉林、河北等地的空置率超过 40%。同一年度里有的城市在去化、有的在堆积，说明空置是局部的结构问题。

六、租金的下行与局部回升

租金整体还在下行。2025 年上半年全国冷库平均租金为 69.55 元/平方米/月，同比下降 6.04%（中物联冷链物流专业委员会与链库网《2025 年冷库市场分析报告》）。

局部有回升。物联云仓数字研究院《2026 年上半年中国冷库市场报告》的口径是，全国冷库平均租金 68.39 元/平方米/月、环比下降 0.49%，平均空置率 29.92%、环比上升 0.12 个百分点；广州租金回升到 82.62 元/平方米/月，佛山为 78.99 元/平方米/月。高标仓库如医药与防爆冷库的租金在 80 元至 120 元/平方米/月。

图 3　冷库租金与空置率

七、高标冷库的供给缺口

高标冷库与普通冷库的存量结构决定供给的质量。世邦魏理仕《中国冷库市场研究报告》的口径是，A 类与 B 类高标冷库合计面积 876 万平方米，占总存量不足 1/3，其中 A 类占 13%、B 类占 19%、C 类占 68%；头部 8 家企业已交付面积 243 万平方米。

C 类冷库占近 70%。C 类多为传统农批市场与农民仓，温控精度、自动化水平与卫生条件都低于高标库。下游的医药、餐饮与生鲜电商对高标库的需求在增长，供给端的高标占比却没跟上。

图 4　高标冷库与普通冷库的存量结构

八、产地端的补短板

产地端的缺口还在。农民日报的口径是，农业农村部农产品产地冷藏保鲜设施建设项目新增库容 9822.5 万立方米，支持 350 个整县推进，重点县级覆盖率超过 70%，西部地区产地仓储保鲜设施库容占比超过 40%（农民日报）。

《农学学报》2026 年第 16 卷第 7 期的口径是，需低温储藏的农产品年产量 146383.2 万吨，对应的冷库容量需求为 12458.8 万吨，现有 7500 万吨，缺口 4958.8 万吨，缺口率约 40%。产地端的缺口与销地端的高标不足，是同一个结构问题的两端。

九、政策端对供给的投放

政策在供给侧持续投放。国家发展改革委于 2025 年 6 月 9 日发布新一批 19 个国家骨干冷链物流基地名单，累计达到 105 个，实现 31 个省（区、市）全覆盖（国家发展改革委官网）。

更长周期的目标由国办发〔2021〕46 号《“十四五”冷链物流发展规划》确定，到 2025 年建设 100 个左右国家骨干冷链物流基地，肉类、果蔬与水产的产地低温处理率分别达到 85%、30% 与 85%。基地的布点把供给从消费端往产地与枢纽端引。

十、投资节奏的变化

投资节奏在放缓。2025 年前三季度冷库项目资金投入 358.80 亿元，同比下降 1.72%；项目 375 个，其中冷链物流类项目 144 个、占 38.4%（中物联冷链物流专业委员会与链库网《2025 年冷库市场分析报告》）。

资金投入与租金水平同向。租金下行、空置率上升时，新建项目的回报预期下降，投资增速随之回落。前三季度的同比降幅不大，绝对值仍在增长，供给端的惯性还在。

11、供需格局的判断

冷库市场的供需格局是总量过剩与结构性短缺并存。判断的落点在 4 处：高标冷库占总存量的比重、区域空置率的方向、租金的涨跌、下游需求的结构。高标占比不足 1/3，区域空置率在城市之间分化，租金整体还在下行，下游的生鲜电商、中央厨房与医药冷链对高标库的需求在增长。

这四项合起来，指向的结论是普通低温库供给过剩、高标库与产地设施供给不足。一座库的出租前景，取决于它落在哪一项需求上。

图 5　判断供需格局的 4 个观察点

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