全国冷库保有量与区域分布

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一、冷库保有量的统计口径

冷库保有量按两种口径统计，一种按容积，单位是立方米；一种按重量，单位是吨。两种口径在换算时要用到库容利用率与货物密度，数字对不上属于口径差异。

另有一层口径差异，统计范围是全部冷库还是以销区为主的公共型食品冷库。范围不同，总量差很多。看保有量数据，先确认统计的是哪一种，再谈增减。

二、全国冷库总容量的规模与增速

以销区为主的公共型食品冷库计，2025 年全国冷库总容量达到 2.67 亿立方米，同比增长 5.53%，其中第四季度新增容量 350 万立方米（中物联冷链物流专业委员会与链库网《2025 年冷库市场分析报告》）。

拉长时间看，2020 年全国冷库库容接近 1.8 亿立方米（国办发〔2021〕46 号《“十四五”冷链物流发展规划》）。5 年里总量增加约 0.9 亿立方米，扩容的速度快于需求增速。

图 1　全国冷库总容量变化（亿立方米）

三、折合库容与吨位口径

按吨位换算，2025 年上半年全国冷库总容量为 2.6 亿立方米，折合库容约为 1.04 亿吨，同比增长 6.12%（中物联冷链物流专业委员会）。

吨位口径更能反映能装多少货。同一座冷库装果蔬与装冻肉，装的重量不一样，用立方米标注的是空间，用吨标注的是容量。做供需比较时，两个口径要统一到同一个基准上。

四、区域分布与集聚特征

冷库资源集中在东部与南部。2025 年在冷库出租端，华东地区占比 34%，华北地区占比 21.07%，华南地区占比 18.03%，三大区域合计超过 70%；华中地区占比 15.38%（中物联冷链物流专业委员会与链库网《2025 年冷库市场分析报告》）。

华东的占比最高，与其消费规模、食品加工产能与港口通道都有关系。华中的占比低于三大区域，现有冷库以传统低温仓为主，适配生鲜农产品的高标准冷链仓储供给偏紧。

图 2　2025 年冷库出租容积区域占比（%）

五、需求端的区域分布

需求比供给更集中。超过 84% 的冷库求租需求集中在华东、华南、华北三大区域，其中华东一地占全国求租需求的一半，华南与华北分别占 17.69% 与 16.80%（中物联冷链物流专业委员会与链库网《2025 年冷库市场分析报告》）。

需求与供给在两端的匹配度不同。华东既是供给最密集的区域，又是需求最集中的区域，供需都在这里；华中的供给与需求都不占大头，补短板的缺口明显。

六、空置率与租金的真实水平

供给扩容之后，空置率与租金承压。2025 年上半年全国冷库平均租金为 69.55 元/平方米/月，同比下降 6.04%；上半年全国冷库空置率为 24.7%，上海、苏州的空置率均超过 29%，天津滨海新区超过 35%（中物联冷链物流专业委员会与链库网《2025 年冷库市场分析报告》）。

城市之间分化明显。南宁冷库空置率为 32%，同比上升 7 个百分点；厦门为 28%，同比下降 8 个百分点。同一个指标在不同城市方向相反，说明空置是局部的结构问题。

图 3　重点城市冷库空置率（%）

七、投资与项目结构

2025 年冷库项目资金投入为 485.40 亿元，同比增长 2.38%，增速较上一年回落；全年冷库建设项目 539 个，其中冷链物流类项目 206 个，占比 38.22%（中物联冷链物流专业委员会与链库网《2025 年冷库市场分析报告》）。

投资结构反映建设重心。冷链物流类项目占比最高，说明新建产能主要面向流通环节；产业融合类项目以预制菜为代表，面向加工环节。建设方向从单纯的仓储转向与加工、流通结合。

八、冷库运营的上市公司样本

上市的冷库运营主体里，冷库经营收入占比普遍不高。广弘控股 2024 年实现营业收入 23.36 亿元，同比下降 16.29%；其中冷库经营收入 9053.32 万元，同比下降 6.35%，占营业收入的 3.88%；同期冻品销售收入 19.30 亿元，占营业收入的 82.64%（广东广弘控股股份有限公司 2024 年年度报告）。

这家公司的冷库收入占比低，原因是主业为冻品贸易，冷库是配套。自营与管理的冷库库容约 8 万吨，年吞吐量近 100 万吨。冷库在这类主体里的角色是贸易的基础设施，不是独立的利润来源。

图 4　广弘控股 2024 年收入结构（%）

九、冷库资产的证券化

冷库作为不动产，开始进入公募 REITs 的资产池。华安外高桥仓储物流封闭式基础设施证券投资基金于 2024 年 12 月 25 日在上海证券交易所上市，首发底层资产是外高桥物流园区（二期）的 1 处冷库与 3 处高标仓，合计建筑面积约 14.92 万平方米。

该基金募集规模 11.16 亿元，发售 4 亿份，发售价格 2.79 元/份，基金存续期限 36 年；底层资产最近 5 年及一期末的平均出租率超过 95%（华安基金管理有限公司公告，2024 年 12 月）。把稳定的冷库资产打包上市，为持有方提供了一条回收资金的通道。

图 5　冷库资产证券化的路径

十、装备与制冷企业的经营状况

冷库扩容带动上游装备需求。冰轮环境 2025 年实现营业收入 70.52 亿元，同比增长 6.28%；归母净利润 5.64 亿元，同比下降 10.14%（冰轮环境技术股份有限公司 2025 年年度报告）。

收入增长与利润下滑同时出现，说明装备端的价格竞争在加剧。冷库建设量还在增加，设备单价与毛利被压低。上游的景气要看新建项目的节奏，下游的空置率会顺着投资传导到装备订单。

11、冷库保有量与区域分布的判断

冷库保有量的增长已经过了高速扩张期，进入结构与效率的阶段。总量在增加，但增量集中在少数区域，部分城市出现空置。

判断一个区域的冷库前景，看三件事。需求是不是跟着人口与消费走，供给的高标仓占比够不够，招商能不能锁住长期货主。三件事里，锁住货主最关键，靠补贴与低价招来的租户留不住，空置率就压不下来。

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