存量设施的盘活与整合

关键词　存量盘活低效用地再开发零增地扩改建容积率冷链骨干网闲置设施

一、存量设施盘活的两条路径

存量设施的盘活分两条路。一条是把低效用地整合后重建，黄石东楚冷链物流中心盘活的原址是黄石市油脂有限公司、黄石市伟业塑料制品有限公司与黄石市第三橡胶厂的停产厂区，统一拆除清场后整合成连片空间，总用地面积 127.51 亩、总投资 4.32 亿元；另一条是在原有地块上改造升级，普洛斯上海新西北物流园不新增用地，拆除原建筑后新建约 17.9 万平方米物流及冷链设施。

两条路的共同点是先摸清家底。土地从哪里来、设施能用多久、改造后的功能对不对得上客户需求，决定了盘活的成败。

图 1　存量盘活的两条路径

二、低效用地再开发的用地保障

存量盘活的政策空间来自用地制度。自然资源部《关于加强自然资源要素保障促进现代物流高质量发展的通知》提出，利用存量房产和土地资源进行物流经营活动的，可在 5 年内继续按原用途和土地权利类型使用土地；允许物流仓储用地和一类工业用地合理转换；对利用闲置房产和存量土地建设物流设施、涉及原划拨土地使用权转有偿使用的，经批准可采取协议方式。

过渡期政策降低了改造的启动成本。土地用途与权利类型暂时不变，企业更愿意先用起来，再按规划办变更手续。

图 2　盘活案例的用地规模

三、以存量换增量的基地逻辑

国家骨干冷链物流基地的建设口径本身就偏向存量。建设实施方案要求以存量设施为主、重点依托已投入运营的设施群，集中连片布局，总占地原则上不少于 500 亩、冷链物流相关设施占比 60% 以上，分散互补设施原则上不超过 2 个。

选址口径把新建园区挡在门外。优先整合现有冷库与物流设施，把存量闲置的库容接入网络，比铺新摊子更能提高设施使用率。

四、低效地块整合与整体更新

低效地块的整体更新能腾出连片的空间。黄石东楚项目把停产厂区整合后，布局冷链仓储、农产品精深加工、电商贸易与供应链金融，规划四大中心、三大基地，项目建成后年货物处理能力超过 50 万吨，预计年产值超 8 亿元、年税收超 6000 万元，可提供就业岗位 1200 余个。

整合的价值在于连片。分散的厂区难以承载大型现代物流项目，统一拆除清场后，物流建筑与作业动线才能按标准布置。

图 3　黄石东楚项目的产出预期

五、零增地扩改建的容积率提升

在同一块地上提高容积率，是存量盘活里回报最直接的一种。普洛斯上海新西北物流园的原园区 2004 年落成，容积率仅 0.45，土地利用效率偏低。2022 年启动零增地扩改建，拆除全部原有建筑后重建，容积率提升到接近 1.0，净新增建筑面积约 9.8 万平方米。

容积率提升带来的是租金总量与运营效率。新园区采用两层双边库设计，一层双边卸货通道、二层单边卸货平台，作业面积与库位数量同步增加。

图 4　普洛斯上海新西北物流园的改造指标

六、沉睡土地的重新利用

长期闲置的土地通过处置重新进入物流用途。宜都市两江城发集团冷链分拣配送中心占地 52 亩，原址是湖北迎田科技发展有限公司与宜都市金朝实业有限公司的 2 宗闲置土地，面积约 30 亩，其中 1 宗仅建设一层厂房用于出租，另 1 宗长期闲置未建设，土地闲置达到 10 年。

盘活方式是监督转让。当地把原有的 22 亩批而未供土地挂牌给城发公司，同时办理原 30 亩土地的预告登记证明，疏通施工许可手续，52 亩土地建成冷链分拣配送中心，现服务全市 30 所中小学校与 6 所公办福利院。

七、停滞项目的厂房再利用

停滞项目的厂房也能腾出来接新项目。日照高新区把 125 亩低效用地上的闲置厂房纳入盘活，落地投资 8.8 亿元的冷链及仓储物流综合体项目，亩均投资强度从接近零产出提升到 500 万元；对停滞项目改由国有平台注入资金实施功能改造，转型为产业创新孵化基地，累计盘活各类停滞项目 53 万平方米。

再利用节省的是时间。企业只需内部装修即可投产，比新建厂房至少节省半年，这对急着扩产的订单型企业是实际的吸引力。

八、存量治理的组织方式

存量治理需要一套组织与评价工具。上海在《优化提升本市物流仓储设施及服务行动方案（2025-2027 年）》中提出，推动国企存量仓储资源分类盘活，统筹实施更新一批、减量一批、收储一批、保留一批；鼓励国企与专业化经营主体合作，对符合规划的存量资源新建或改建为高等级仓储设施，对不符合规划的低效设施开展区企合作。

盘活不是全部保留。分类处置比统一保留更能提高整体效率，减量与收储同样是盘活的手段。

图 5　上海国企仓储的分类处置

九、盘活失败的教训

存量整合也有没做成的情形。广东省审计厅《2024 年度省级预算执行和其他财政收支的审计工作报告》披露，广东省供销公共型农产品冷链物流基础设施骨干网有 3 个项目因无进出通道等配套设施，竣工后未能营运、最长闲置 2 年，涉及投资 1.92 亿元。

整合建成的设施仍要过运营这一关。缺少进出通道这类配套，设施建成即闲置；把存量整合进一张网以后，货源组织与运营团队的配备同样决定设施能否转起来。

十、盘活的成立条件

存量设施的盘活成立，需要三个条件：地块权属与规划能够理顺，改造后的功能对得上市场需求，运营端有人把设施用起来。黄石东楚把 3 家停产厂区整合为连片空间，普洛斯把容积率从 0.45 提到接近 1.0，都是在前两条上做成了。

第三条最难。广东供销骨干网的 3 个闲置项目说明，设施建成不等于盘活完成，进出通道、货源与运营方缺一项，存量还是存量。

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