冷库资产的融资与抵押

关键词　冷库资产融资与抵押固定资产贷款地方政府专项债仓储物流 REITs空置率

一、冷库资产的属性与收益结构

冷库是典型的重资产。土建、保温、制冷、电控四部分构成主体投入，投产后按 20 年到 30 年折旧，投资回收期比普通仓库长。

收益来自三部分：冷库租金、库内作业费与增值服务。出租按平方米月租或按托盘天计价，作业费包括装卸、分拣、贴标、改换包装，增值服务包括代收货款与流通加工。

成本结构中电费占比最高。制冷系统 24 小时运行，电价与能效直接决定运营成本，光伏自用与谷电制冷是常见的降本方式。

图 1　冷库资产的融资路径

二、建设成本的构成与温区差异

建设成本的构成相对稳定。土建与结构工程约占投资总额的 20% 至 25%，保温系统约占 15% 至 20%，制冷系统约占 25% 至 35%，电控与自动化系统约占 10% 至 15%（和顺环境集团）。

温区决定单位造价。0 摄氏度至 5 摄氏度的保鲜库单位造价低，零下 18 摄氏度至零下 25 摄氏度的冷冻库要加厚保温板、提高机组功率，单位造价明显上升；速冻库与医药冷库的造价更高。

规模效应明显。库容越大，固定设备与人工成本分摊越充分，单位造价越低；小型冷库的固定成本占比高，单位造价偏高。

图 2　冷库建设投资的成本构成（%）

三、项目贷款与固定资产贷款：农行温州分行

冷库建设的资金主要来自银行固定资产贷款。中国农业银行温州市中支行向温州市现代冷链物流中心投放超过 8700 万元固定资产贷款，支持该中心南区冷库建设工程；该中心每年吞吐肉类、水产品、水果等商品超过 100 万吨（中国网）。

大型农业服务综合体的授信规模更大。浙南农产品加工仓储物流中心项目获农行瓯海支行 19 亿元授信额度，并于 2025 年 1 月投放前期贷款 4 亿元；项目涵盖农贸市场交易、预制菜加工、冷链仓储等功能（中国网）。

县域物流园的贷款单独立项。苍南县海西物流园（一期）获农行温州苍南支行批复 6.95 亿元贷款（中国网）。固定资产贷款以项目土地、在建工程与未来租金收入为还款来源。

图 3　冷库资产的三个案例规模（亿元）

四、中央预算内投资的支持范围

中央预算内投资对冷链设施有明确口径。国家发展改革委《城乡冷链和国家物流枢纽建设中央预算内投资专项管理办法》（发改经贸规〔2023〕1753 号）规定，2025 年物流专项支持冷链物流设施项目，主要包括单体库容在 2 万立方米以上的冷藏库、冷冻库新建及改扩建项目，以及存量冷库智能化改造和相关分拣、流通加工等配套设施建设项目（海南省发展和改革委员会）。

支持比例有上限。单个项目补助比例原则上不超过项目核定投资的 30%。

申报有前置条件。项目要完成审批、核准或备案程序，取得土地、规划、环评等前期手续，项目建设自筹资金已落实，且未获得过其他中央财政性资金支持。

图 4　冷库项目的三类资金支持

五、地方政府专项债的进入方式

地方政府专项债是县级冷库项目的主要资金来源之一。城乡冷链物流设施纳入专项债重点支持领域，专项债支持公益性、收益可覆盖本息的冷链项目，包括冷库、物流园区、分拣中心（中机院产业园区规划网）。

县级项目的专项债占比高。江西上高县农村冷链物流集配中心项目总投资约 1.8 亿元，其中政府专债 1.65 亿元，2025 年 9 月完成竣工验收（上高县人民政府）。河北尚义县经开区冷链物流建设项目占地 400 亩、总投资 4.8 亿元，项目获专项债审批通过（尚义县人民政府）。

专项债对收益有要求。项目收益需覆盖债券本息，收入来源要与项目运营直接关联，如仓储租赁费、冷链服务费。

六、冷库资产的抵押与处置约束

冷库抵押的处置依赖整体转让。冷库与土地、厂房绑在一起，单独的制冷设备难以拆解变现；冷库停用后维持费用高，处置周期比普通厂房长。

处置案例说明折价幅度。深圳市友信崧锋实业有限公司的友信冷冻食品城总建筑面积近 13 万平方米，其中冷库约 8.9 万平方米（8 万吨级），市场年交易额 70 亿元；该资产的债权本金 8.28 亿元、债权总额 11.94 亿元，起拍价 7.3 亿元（阿里资产债权拍卖公告）。

抵押率的确定要扣减处置成本。评估价值要扣除处置周期内的维持费用与折价，再乘以抵押率，得到可贷额度。

七、资产证券化：仓储物流 REITs

资产证券化给冷库资产提供了退出通道。嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金于 2023 年 2 月 8 日在上海证券交易所上市，底层资产为位于重庆、武汉、廊坊的三处仓储物流项目，合计建筑面积约 35.1 万平方米（上海证券交易所披露的嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2025 年年度报告）。

运营指标的稳定性决定估值。该基金三个项目 2025 年末出租率与租金收缴率均为 100%，主要承租人为京东物流旗下子公司，租约期限较长。

仓储物流 REITs 与冷库资产有差异。公开的仓储物流 REIT 底层资产以常温高标仓为主，冷库资产因温控系统、能耗与租户结构不同，估值参数要单独设定。

八、租金与空置率的现实约束

冷库的租金与空置率决定现金流。中国物流与采购联合会监测显示，截至 2025 年 2 月，全国冷库总量突破 1.6 亿立方米，同比增长 23.1%，整体空置率攀升至 24.7%（万联网）。

区域之间差别明显。上海自贸区临港新片区的冷库租金达 11.8 元每板每天，天津滨海新区部分冷库空置率超过 35%（万联网）。

空置率上行压缩还款来源。租金下行时项目的现金流覆盖倍数下降，固定资产贷款的还款安排要按保守的出租率假设设定。

图 5　全国冷库总量与空置率

九、冷库融资的收益与成本约束

冷库的融资规模由现金流覆盖能力决定。租金收入、作业费与增值服务构成经营净现金流，扣除电费、人工与维护后形成可还本付息的现金流。

融资成本要与项目收益率匹配。固定资产贷款、专项债、中央预算内投资补助的资金成本不同，项目自有资金比例与债务期限需要组合设计。

冷库的能耗成本影响净现金流。制冷系统的能效等级、库板厚度、温区设置都会改变电费，节能改造既是降本手段，也是提升资产价值的途径。

十、冷库资产的融资与抵押判断

冷库资产的融资与抵押，核心是资产现金流与处置能力。建设期用固定资产贷款、专项债与中央预算内投资，运营期靠租金与作业费还本付息，成熟资产通过 REITs 退出。

抵押价值的确定要扣减处置折价与维持费用。冷库与土地厂房绑定，处置周期长，评估价值要按可实现的转让价格确定。

项目的可行性取决于出租率假设。全国冷库空置率处在高位，区域供需差异大，融资方案应按保守的租金与出租率测算现金流覆盖倍数。

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