收租与服务收费的转型

关键词　收租模式服务收费交易佣金以佣代租配套服务收入结构

一、收租模式的天花板

收租模式的收入靠两件事：铺位数量和单位租金。铺位数量受物理面积限制，单位租金受商户承受能力限制，两个上限决定了收租模式有一个天花板。

易方达华威市场 REIT 的底层资产华威西营里农产品交易中心，2025 年可供出租面积 7.63 万平方米，平均租金单价 129.53 元/平方米·月，出租率 94.95%（易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金 2025 年年度报告）。租金单价已经不低、出租率已经接近满租，靠提租增加收入的空间有限。

二、服务收费的类型

服务收费分 4 类。交易类是按交易量或交易额收佣金，对应电子结算、过磅、开票；物流类是按吨或按车收装卸、仓储、配送费；物业类是管理费、卫生费、停车费；增值类是数据、检测、金融和品牌推广服务。

4 类的计费基础不同。前两类与交易量挂钩，交易越活跃收入越高；后两类与场地和商户数挂钩，收入相对固定。把收费重心从物业类移向交易类，收入才能跟着流量增长。

图 1　农批市场的 4 类收费

三、佣金与租金的结构变化

两家上市市场的数据能看出结构变化。深圳市农产品集团股份有限公司 2025 年实现营业总收入 65.28 亿元、同比增长 13.42%，其中农产品批发市场经营收入 33.20 亿元、同比增长 1.28%，市场配套服务收入 33.33 亿元、同比增长 32.82%、占营业收入比重 51.05%；公司商铺租金收入占农批市场经营业务约 40%，其余来自佣金手续费、停车费和商铺与水电销售费（深圳市农产品集团股份有限公司 2025 年年度报告）。

中国地利集团 2021 年总收入 17.446 亿元，其中佣金收入 9.59 亿元、租金收入 4.448 亿元、农产品销售 3.408 亿元，佣金收入是租金收入的 2.15 倍（中国地利集团 2021 年年度报告）。

图 2　深农集团 2025 年两类收入

图 3　中国地利 2021 年佣金与租金

四、以佣代租的具体做法

按交易计费在肉类和蔬菜品类走得最早。上海农产品中心批发市场在蔬菜区推行以佣代租，向交易方按交易额收取佣金；猪肉交易按交易金额向卖方收取佣金，采购方用电子卡结算（深圳市农产品集团股份有限公司年度报告；全国城市农贸中心联合会官网）。

以佣代租把商户的固定支出变成随交易走的支出。交易量小的商户负担下降，进得来、留得住；市场方收入与交易量绑定，交易越旺收入越高。代价是市场方要建电子结算系统，否则交易量算不清。

五、按量计费的收费清单

按量计费的清单比租金复杂。江苏凌家塘市场发展有限公司 2024 年交易量 464 万吨、交易额 502.01 亿元，2025 年交易额 575 亿元；市场房租金和交易服务费标准处于沪宁线同类市场较低水平，只向卖方收取交易服务费、免收买方费用（常州市钟楼区人民政府 2025 年 2 月 21 日；新华日报 2022 年 10 月 20 日）。

福州海峡蔬菜批发市场把原来统一按 5% 收取的交易手续费，改为进场服务费加基础服务费加交易手续费的组合，进场服务费土豆 30 元/吨、其余蔬菜 50 元/吨、三轮车 50 元/车（闽侯县市场监督管理局答复 2024 年 10 月 15 日）。

六、非租金收入的构成与占比

非租金收入在成熟市场里已经成规模。华威西营里农产品交易中心 2025 年租金收入以外，还有物业管理费、停车费、广告费等收入；一个时点的月固定租金收入约 781.86 万元（不含增值税），月物业管理费收入约 136.77 万元（不含增值税），物业管理费约为租金的 17.5%（易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金 2025 年年度评估报告）。

非租金收入的规模取决于服务深度。只收物业费的市场，非租金收入占比低；提供检测、配送、结算和金融服务的市场，非租金收入能占到 50% 左右，深圳市农产品集团股份有限公司 2025 年的市场配套服务收入已经占营业收入 51.05%。

图 4　华威市场月租金与物业费

七、免费引流与增值收费

低门槛引流、增值服务收费是常见的组合。北京新发地农产品批发市场 2025 年交易量 1560 万吨、交易额 1288 亿元，依托 68 家便民菜店和 59 辆直通车覆盖 458 个居民小区；市场把集采集配平台作为增值收费的载体，整合采购、配送、检测、金融资源（新发地市场官网 2026 年 3 月；北京市丰台区人民政府 2026 年 2 月 5 日）。

免费的部分是入口，收费的部分是服务。把商户和采购商引进来之后，用结算、检测、数据和配送这些服务实现收费，比直接提租金更容易被接受。

八、从物业到供应链服务的延伸

收费转型的方向是往供应链上走。深圳市农产品集团股份有限公司推广深农聚合交易（支付）系统，在旗下 22 家市场应用，全年累计交易额超 500 亿元，同时推出价格采集与发布平台和价格查询小程序（深圳市农产品集团股份有限公司《关于“质量回报双提升”行动方案的进展公告》，2026 年 4 月 28 日于巨潮资讯网披露）。

新发地的集采集配平台截至 2025 年底实现交易额 128 亿元、交易量 96 万吨，服务超 90 家采购单位，已上线 155 家配送商和 80 余家采购单位（北京市丰台区人民政府 2026 年 2 月 5 日）。结算、配送和采购服务成为新的收费点。

九、转型的收入结构要点

收租转服务的配置要点落在 4 项上。第 1 项是建电子结算，交易量算得清才能按量计费。第 2 项是分档收服务费，低门槛引流、增值服务收费。第 3 项是稳住租金的现金基本盘，商铺租金仍是多数市场的收入支柱。第 4 项是把收费往配送、检测、数据和金融延伸，深圳市农产品集团股份有限公司配套服务收入占比已经到 51.05%。

4 项的顺序不能颠倒。结算系统是前提，服务分档是方法，租金基本盘是底线，供应链服务是增量。

图 5　从收租到服务的 3 段

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