农贸市场摊位空置率与招商

关键词　农贸市场摊位空置率招商招租摊位出租率免租期阶梯租金自产自销区市场业态组合

一、空置率的几个口径

空置率这个数，不同主体报出来的口径不一样。

市场运营方报的是出租率。舟山市商贸集团 2025 年度在 30 个国有农贸市场推出摊位 1820 个、成功出租 1728 个，出租率从 2024 年度的 94.42% 上升到 94.95%，摊位租赁费较上年度下降 0.046%。

政府报的是整治后的空置率。茂名市电白区推动 32 家市场重新分配经营区域、把空置摊位改为自产自销区，同时减免租金与管理费、取消并退还平台费，空置率降到 13.36%；全区由第三方公司承包的市场 16 家，其中收取平台费的 14 家已有 3 家退还、11 家正在办理退还。

单店的空置可以到另一个量级。遂宁市船山区藕园小区菜市场建筑面积 1741.55 平方米、有商铺 14 间与经营摊位 20 余个，长期只有两间商铺与三个摊位对外经营。

图 1　舟山国有农贸市场 2025 年度的招商结果（个）

二、空置的三种成因

空置的原因分成三类，位置、业态与人口。

位置这一类最直接。寻乌县新东农贸市场的冷清被归到四处，市场秩序缺乏维护、摊贩入驻困难、基础设施需要完善、服务与居民需求错位；县商务局给出的后续支持放在县域商业建设补贴与市级专项奖励上。

人口这一类在小城镇更明显。铜陵市义安区的答复写明，乡镇农贸市场因人口不集中、经营时间短，造成一部分摊位长期空置，解决办法是把空余区域引进农资、快递与季节性特色产品。

业态这一类出在同质竞争。一个市场里卖猪肉的七八家、卖青菜的一排十几家，商户互相压价，最后谁都留不住。

三、招商让利的几种做法

招商谈的是让利幅度与让利方式。

免租是最常用的一种。信宜市锦湖市场对所有商户实行 2025 年 3 月 31 日前租金全免，2025 年 4 月 1 日起按肉类商户、非肉类商户与独立商铺分档给予不同的租金优惠；此前市场还在 2024 年 10 月 18 日至 11 月 17 日做了一个月促销，每天向进场消费的市民派送鲜鸡蛋、手抽纸与洗洁精并抽奖。

阶梯租金是把让利铺到合同期里。遂宁市船山区对藕园小区菜市场用整体托管承包加阶梯租金，第一年至第三年为培育期免收租金，全部经营收入用于改造升级与招商引流；第四年至第五年年租金 5 万元，第六年至第八年年租金 8 万元，另设 5 万元履约保证金。

两种方式对应两种判断，免租赌的是短期客流起来，阶梯租金赌的是三四年后市场能自己站住。

图 2　藕园小区菜市场的阶梯租金（万元/年）

四、业态组合与聚客

把摊位租出去只是第一步，能不能聚住人才决定后续的续租。

改造后的市场大多往复合业态走。苏州工业园区把改造方向定成“菜市场+超市+市集+功能服务”，2024 年 12 月 31 日开业的邻里生鲜华鑫菜场设摊位 57 个，引入连锁品牌与基地菜摊，另设邻里早餐、便民快剪、便民维修与便民缝纫；同区 2024 年 12 月 30 日试营业的荷韵农贸市场新引入 5 家点心店，承载周边社区 3 万余名群众的日常采买。

上海金杨市集的做法是辟出 600 余平方米做服务空间，其中 100 平方米用于便民服务，引入家电维修、理发与缝补，另设共享净化屋、共享加工厨房与共享座位区。

上海奉贤的易乐惠·如意市集把 870 平方米的标准化菜场做成 23 个智慧化摊位、覆盖 12 大品类，早餐档口日均服务超 800 人次。

图 3　上海金杨市集的服务空间配置（平方米）

五、自产自销区与低收费摊位

摊位里有一类是给农户留的，收费低、流动性大。

电白区那霍市场设了专门的自产自销区，面积 1830 平方米，面向自产自销的农民免费开放，市场内还配志愿者帮年纪大的摆卖者宣传农产品；那霍商贸城农贸市场分成 9 区 85 档，那霍市场分成 8 区 66 档，摊位分区明确。

舟山市的政策是自产自销临时摊位物业设施免费、残疾人摊位免收摊位费，同时对部分行业实行最高限价招标，对 8 个重点农贸市场做价格调控监测，保持四个猪肉与 30 个蔬菜品种价格稳定。

这类摊位的直接租金收入最低，作用是把市场外的摊贩引进来，减少占道经营。

六、合规要求与监管红线

招商这一侧的合规要求分三个部分。

程序这一块，摊位招租要公开发布公告、制定一场一方案、签订规范的摊位租赁合同。舟山市的做法是自 2024 年 11 月 11 日启动招商招租，先发布公告与制定方案，再完善合同、召开行业组长与经营户会议。

收费这一块，减免租金要落到合同条款里，取消或退还的费用要有依据。电白区对第三方公司承包的市场逐个清理平台费，收取平台费的 14 家已有 3 家退还。

合同这一块，承包与托管的义务要写清。遂宁市船山区在承包合同里明确业态布局、平价生鲜经营与禁止违规转租等公益性约束条款，另设 5 万元履约保证金。

七、突出问题与套利空间

招商里的两处缝隙，一在虚拟出租，一在承诺不兑现。

虚拟出租这一侧看补贴。农贸市场改造与县域商业建设都有补助，补助常按建设内容与验收结果发放；把空摊位记成已出租、把出租率做上去，账面数字更好看，实际的经营流水不在检查范围内。

承诺不兑现这一侧看合同。招商时的口头条件往往比合同宽，免租期、装修补贴与推广投入这些内容不写进合同就没有约束力；商户进场之后发现客流与承诺不符，退出成本已经付出去了。

两处的共同点是都把风险留在商户那一侧。

八、提高出租率的两处约束

出租率能提上去多少，卡在两处。

第一处是让利的空间。摊位租赁费本身已经在低位，舟山市 2025 年度的租赁费较上年度下降 0.046%，降幅已经很小；再降就要碰到市场方的运营成本线。

第二处是周边的人口与消费。电白区把空摊改成自产自销区、引导场外摊贩入场，靠的是镇圩的客流基础；人口不集中、经营时间短的市场，改业态也留不住人。

两处约束叠在一起，出租率的上限由这个市场服务范围内有多少人、每天有几次购买决定。

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