农贸市场的管理模式与主体

关键词　农贸市场运营主体市场管理公司经营权转让整体托管特许经营国有回购市场考核奖励

一、运营主体的四种模式

农贸市场的运营主体分四类，产权处置方式各不相同。

第一类是产权自持自营，国有市场公司、村集体与供销社自己管。文成县把 4 家国有产权市场统一划入县属的丰民农贸管理有限公司，就是这一类。

第二类是承租经营权，产权不动、只把经营权租出去。杭州一泓市场集团运营 37 家农贸市场，没有一家是买下来的，全部通过公开竞标向产权方承租。

第三类是整体承包。三亚南新农贸市场 2016 年亏损 99 万多元，这个市场建筑面积 4800 平方米、有 174 个摊位与 51 间铺面，2017 年改成承包经营后扭亏增盈。田东县 2025 年 5 月把辖区 15 个农贸市场整体出租给北京沃沃智慧农贸集团有限公司。

第四类是托管与代管，所有权与经营权分离。宁国市把市场改造和运营管理打包招标，遂宁市安居区对闲置菜市场做整体托管、8 年租期预计累计租金 39 万元。

图 1　农贸市场运营主体的四种形态

二、产权与经营权的分离

产权在政府或集体手里、经营权在专业公司手里，是这一类资产最常见的结构。

市场产权方基本是政府单位或集体，比如供销社、城投公司、街道；民营主体更多做运营，不做持有。

文成县把分离做到了制度层面。县国控公司出资组建国有独资的丰民农贸管理有限公司，独立运营核算，县国控公司不参与具体管理事项；现有 4 家国有产权市场的产权统一划入，作为分公司管理，实现产权主体统一、管理运营体系统一、管理标准及考核办法统一。

对非国有市场，方案给了三条路：收购产权、承租经营权、专业化托管，按产权处置难度递进。承租这条路要求产权方只收回租费、不参与运营管理；托管这条路是收购与承租都有困难时的过渡。

图 2　国有平台整合非国有市场的三条路径

三、把私营市场改成国有

解决“私人无改造意愿”的一条路是把产权买回来。

宁国市津三角农贸市场的情况有代表性。市场 2001 年建成、占地 3000 平方米、60 个摊位与 58 间门面，由私人运营管理；因为市场由私人经营、没有改造意愿，改造升级一直难以推进，市场脏乱差严重。宁国市国控集团融资把市场购回，产权从私营变成国有，同时在距离市场不远处新建临时性过渡市场，保证改造期间经营户可以照常经营。

黄山市徽州区走的是经营权转让这条路。2023 年 4 月，岩寺农贸市场与井信农贸市场的经营权由原私有化完成向区属国企徽州区城市建设投资有限公司的转让；之后黄山市徽民农贸市场管理有限公司、黄山食为鲜市场管理有限公司相继成立，分别负责两处菜市的日常管理。

两处的共同做法是把产权或经营权先集中，再谈改造。

四、委托运营的合同结构

委托运营谈的是期限、分成与考核三件事。

黎川县把农贸市场经营作为特许经营权，引进国家供销集团下属的新合作邻里商业管理公司，给予 20 年的市场运营管理权，按经营收入所得定期分红，引入约 450 万元资金用于农贸市场的新建和改造。改造完成后，第二农贸市场与下马路农贸市场完成智慧升级，设计装修店铺与摊位 223 个、整体改造面积 4050 余平方米。

宁国市的做法是把改造与运营打包。市场改造和运营管理一并招标，经比选交由安徽万客汇农贸市场管理有限公司，这家公司在省内运营数十家农贸市场；同时市里出台农贸市场考核奖励办法，通过定期检查与不定期抽查考核，对考核优秀的市场给予资金奖励。

遂宁市安居区的做法是整体托管。公司按季度开展现场巡查，对市场运营秩序、食品安全与资产维护情况常态化监督，建立资产专项台账，留存比价案例、招租资料与巡查记录。

五、承包与托管的定价

承包价怎么定，取决于用什么方式找经营者。

公开竞价是目前用得多的一种。博罗县小蓬岗农贸市场通过惠州市农村产权流转交易平台公开竞价，9 家企业参与，最终以每年 223.8 万元成交，合同期 15 年、每 5 年租金递增 5%。

租赁费区间定价是乡镇市场常见的方式。田东县朔良农贸市场每年的租赁费收入普遍在 5 万元到 10 万元；田东县另有 15 个农贸市场在 2025 年 5 月整体出租给一家智慧农贸集团。

整体托管是第三种。遂宁市安居区把闲置菜市场整体托管、8 年租期累计租金 39 万元，盘活 1700 余平方米闲置经营性资产。

三种方式的差别在竞争程度。参与竞标的主体越多，定价越接近市场的真实收益能力。

图 3　几种运营模式的合同期限（年）

六、合规要求与监管红线

运营主体这一侧的合规要求分三个部分。

资质与程序这一块，委托运营要经公开程序确定经营方，涉及国有资产的处置要有第三方审计作价。文成县的方案明确，收购与承租的费用由有资质的第三方公司审计确定。

收费与台账这一块，市场管理方要建立收费、租金与押金的管理制度，收取的摊位费与市场管理费要按规定开具票据并申报纳税。

主体责任这一块，市场开办方是食品安全的第一责任人。入场销售的食用农产品要查验凭证、建立进货查验记录；未查验入场凭证且拒不改正的，按《食用农产品市场销售质量安全监督管理办法》处罚。

七、突出问题与套利空间

运营主体这一块的两处缝隙，一在票上，一在责任上。

票上的问题出在收入性质。市场管理方收的摊位费属于不动产租赁，按租金收入计缴增值税与房产税；收的市场管理费、卫生费与公共水电费属于服务收入，适用的税目与计税方式与租金不同。两类收入混在一起按一种票开出来，计税依据就变了；月销售额 10 万元以下的小规模纳税人免征增值税，这条线也容易成为拆分收费的依据。

责任上的问题出在开办方的定位。市场开办方要履行入场查验、进货查验记录与日常检查职责，个体摊位的违规往往先在市场内发生。把摊位租出去不等于把责任租出去，开办方的食品安全主体责任是法定的。

两处的共同点是都能从合同条款里找到回避的写法。

八、主体能力的两处缺口

市场能不能长期管好，取决于两处能力。

第一处是运营方的专业程度。宁国市在说明为什么要引进专业公司时给出的理由是市场“三分建、七分管”，管理不规范、不专业是脏乱差的主要原因；引进的公司在省内运营数十家农贸市场，这类规模化的运营方才能把采购、招商、检测、保洁的成本摊薄。

第二处是产权方的监督能力。托管与承包把经营权交出去之后，产权方要能看懂比价案例、租金台账与巡查记录。文成县把管理标准与考核办法统一制定，遂宁市安居区建资产专项台账，都是把监督动作固化下来。

产权集中之后，谈判、招商与考核的动作才能一次做完。

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