冷库运营的长期趋势

关键词　冷库长期趋势冷链需求产地预冷产地冷链集配中心第三方仓储共享仓储

一、需求增速的换挡

冷库的需求还在增长，增速在换挡。中国物流与采购联合会发布的回顾口径是，2020 年到 2025 年食品冷链物流业务总需求量从 2.65 亿吨增到 3.81 亿吨，冷链服务企业总收入从 3832 亿元增到 5567 亿元；2025 年冷链物流需求总量同比增长 4.50%，总收入同比增长 3.84%，冷库总容量同比增长 5.53%。

增速从扩张期回到常态，需求的增量仍在，但设施供给的扩张更快。收入增速低于需求增速，说明单位货值的服务收费在下行。

图 1　「十四五」冷链需求与收入的增长

二、从增量扩张转向存量改造

设施建设的重心在从新建转向改造。行业研究给出的口径是，2025 年高标准冷库新增 1200 万平方米、占新增总量的 72%，传统冷库改造投资同比增长 15%；传统土建冷库改造项目的投资额占整体冷库投资的 22.6%，自动化立体冷库新建项目的占比首次超过 30%。

改造占比上升对应的是存量设施的低效。早期建的土建冷库在温控、能耗与货位密度上落后，改造成本低于新建，成为设施升级的主要方式。

图 2　冷库设施结构的变化

三、产地与销地的结构错配

冷库的供给结构在产地与销地之间错配。销地冷库出现一定过剩，产地冷库供给不足，产地的田间预冷、分选与初加工设施短缺，导致农产品在产地环节的损耗偏高。

错配的后果落在两端。销地冷库靠价格争货源，租金与出租率同时承压；产地缺少预冷设施，货还没进冷链就已经降级。补产地的缺口，是「十四五」以来政策与资金的主要方向。

四、政策重心转向产地

政策与资金的投向在向产地倾斜。农业农村部信息中心的《冷链物流和烘干设施建设专项实施方案（2023—2030 年）》提出，到 2025 年重点建设 3.5 万座仓储保鲜设施、250 座产地冷链集配中心，新增产地冷链设施库容 1000 万吨以上；到 2030 年累计建成 6 万座仓储保鲜设施、500 座产地冷链集配中心，带动新增产地库容 4400 万吨以上。

建设布局按产区分布，黄淮海 25000 个、长江中下游 7700 个、西北 7400 个、西南 7000 个、华南 7000 个、东北 5900 个。到 2025 年，中央预算内投资继续向产地预冷、田头仓储与县域冷链集配中心倾斜，目标把农产品冷链流通率提升到 45% 以上。

图 3　产地冷链设施的建设布局

五、产地设施的落地成效

产地设施的建设已有可核的进度。农业农村部市场与信息化司司长雷刘功在 2025 年 7 月 29 日的新闻发布会上介绍，「十四五」期间支持建设产地冷藏保鲜设施，新增库容超过 9800 万立方米，比「十三五」末翻了一番。内蒙古自治区农牧厅的口径是，自 2021 年项目实施以来累计支持建设果蔬产地冷藏保鲜设施 800 余个、新增设施容积超过 40 万吨，2025 年投入财政衔接推进乡村振兴补助资金 5.98 亿元、建成冷链物流项目 133 个。

产地设施把损耗压下来，但规模小、分布散，配套的运营能力还在补齐。

六、第三方化与共享仓储

第三方冷链仓储的份额在上升。行业研究给出的口径是，第三方冷链仓储的渗透率 2025 年提升到 41%，共享仓储模式把平均库容利用率从 65% 提到 78%。

第三方化的动力在资产效率。自建冷库的企业把库房交给专业运营方，按需付费、按量结算，把固定成本换成可变成本；运营方靠多客户拼库提高利用率，把单一客户的货量波动摊平。

七、头部份额的缓慢集中

冷库运营主体的头部份额在缓慢上升。行业研究给出的口径是，2025 年前十大冷库运营商的市场占有率合计 18.7%，比 2020 年的 12.3% 提高 6.4 个百分点；中小冷库仍占约 60% 的存量份额。

份额上升靠的是网络与客户。头部运营方用多仓网络服务跨区域的食品与零售客户，中小冷库守着自己的区域货源。集中的速度慢，说明冷库的地段属性强，规模效应受区位约束。

图 4　冷库运营主体的份额格局

八、温区结构的变化

冷库的温区结构跟着消费变。行业研究给出的口径是，2025 年零下 25℃ 至零下 18℃ 的深冷温区需求增长 28%，预制菜专用冷库容量同比增长 42%；气调库 2025 年新增容量约 1200 万立方米、同比增长 15.4%。

深冷与专用温区的增长对应的是品类的变化。冷冻食品、预制菜与进口肉类扩大，标准冷藏的通用库位相对过剩，温区不匹配的库要靠改造转向。

九、网络化与三级节点

设施的布局在向网络化收敛。以 105 家骨干冷链物流基地为核心枢纽、产销冷链集配中心为关键节点、两端冷链设施为基础支撑的三级网络已经形成，「四横四纵」骨干通道把主产区与城市群串起来。

网络化改变的是货源组织方式。基地之间的干线运输与基地到销地的分拨衔接，决定了货物在网内的周转效率；建成的骨干基地中转效率比普通区域性冷库提升超过 20%。

图 5　三级冷链网络的结构

十、长期趋势的判断

冷库运营的长期趋势落在 3 个方向。需求端从高速扩张转向稳增长，收入增速低于需求增速；供给端从销地扩张转向产地补缺，政策与资金向产地预冷与县域集配倾斜；运营端从自建自营转向第三方化与共享，头部份额缓慢上升。

冷库的长期价值取决于它站在需求的哪一端。处在产地缺口一端、接入骨干网络的库，增长有需求与政策托底；处在销地过剩一端、脱离网络的库，要靠价格与周转争生存空间。

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