农贸市场改造提升的政策与标准

关键词　农贸市场改造财政分担专项债验收标准摊位租金经营户退出文明菜市

一、改造的三个资金通道

中央这一层走服务业发展资金。《服务业发展资金管理办法》第六条把支持范围写成建设高效顺畅的商贸流通体系，具体包括县域商业体系建设、农产品等生活必需品流通保供体系建设等；第十条明确支持方式包括财政补助、财政贴息、以奖代补。

地方这一层是财政分担。多地的做法是把改造资金在市级、区级与市场业主之间按比例分。

第三个通道是专项债。四川旺苍县红星综合农贸市场的改造走的就是这一条：市场由原广旺矿务局运输处改建，设施老化率超过 60%、消防管网多处破损、排污系统仍是30年前的标准，2025 年下半年落地 5000 万元地方政府专项债券，申报时要求项目收益覆盖债券本息 1.2 倍及以上，需要编制「一案两书」。这个市场承载城区近 80% 居民的「菜篮子」，年均综合交易额近 3 亿元、年服务居民 400 余万人次、日最高峰人流 1 万余人次。

二、财政与业主的分担比例

分担比例写进了各地方案。柳州市列入改造的市场 88 家、涉及改造补贴资金约 2.1 亿元，市级财政、区级财政、市场业主按 3∶3∶4 投入，单个市场政府补贴最高不超过 500 万元。

西安新城区是 6∶3∶1，市、区、市场主体三方出资，每个市场改造资金最高不超过 500 万元；娄底市娄星区是 5∶3∶2；合肥市是市、区与产权单位 4∶4∶2；莆田市是市、县（区）两级各补助 30%、市场业主自筹 40%。

重庆合川区的分法不同，区财政奖励 25%、业主承担 75%，每市场奖励面积不超过 3000 平方米、改造经费不超过 800 元每平方米、奖励总额不超过 60 万元每家，另设每年 200 万元的长效管理经费。

这些方案里没有出现「经营户出资」这一方。经营户的负担不体现在出资，体现在改造后的租金上。

三、补助的单价与上限

按面积给单价的，上限写得最清楚。莆田市按「先建后补」原则，符合 1.0 版标准的农贸市场工程建设资金认定标准不高于 1000 元每平方米，符合 2.0 版标准的不高于 1500 元每平方米。

按投资额给比例的，上限跟着投资额走。安徽省统筹中央服务业发展专项资金与省级商贸流通业发展专项资金，重点支持城区 400 个未达标菜市，达标按改造投资额 30% 奖补、最高 30 万元，新建最高 50 万元；浙江海宁市新建标准化农贸市场取得市场名称登记证后按实际投资额 10% 补助、最高不超过 200 万元，由市级与所在镇街各承担 50%。

按星级给固定额度的做法在 03-003 那一篇里展开。三个口径的分母不同：有的是改造投资额，有的是工程建设资金认定额，有的是实际投资额。

图 1　改造资金的三个通道

四、改造内容与验收标准

国家标准 GB/T 21720—2022《农贸市场管理技术规范》2022 年 10 月 12 日发布、2023 年 5 月 1 日实施，主管部门是商务部。硬件条款的原文包括：新建市场应是固定建筑的室内经营场所、面积一般不小于 1000 平方米，市场内层高不低于 4.5 米，吊顶应采用防火、防水、防霉材料，市场地面应符合硬化、防滑、易清洁和排水的要求，大型市场出入口不少于 4 个、中小型不少于 2 个、主要出入口通道宽度不小于 4 米。

地方验收给的是分数线。永兴县的验收管理办法写明：城区新建农贸市场达到 95 分的为达标，改扩建农贸市场达到 90 分为达标，乡镇农贸市场达到 80 分的为达标，低于标准分的整改后再验收。南宁市的验收工作规范以南商务规〔2025〕1 号印发，验收依据是市里的中心城区农贸市场建设技术规范。

安徽那套方案把改造内容拆到了具体构造：按雨污分流原则合理布局沉井式暗渠排水系统，做到渠道通畅；在食品专间配置相应的通风及温控设施，在宰杀间与现场食品加工间配备独立的通风换气装置。

五、改造之后的客流变化

北京丰台新村街道利民菜市场改造后，日均客流由 400 人升到 2000 余人，果蔬交易额由日均不足 1 万元增至 4 万元，管理员由 9 位缩减到 4 位。

南昌两个案例的增幅接近：青山谣农贸市场 2500 平方米、120 多个摊位，升级后日均客流量提升 40%、营业额增长 55%；南昌县三江集贸市场升级后日均客流突破 2000 人次、客单价提升 25%、年营业额增长超 60%。

体量大一些的是银川吴忠市利通区金积镇农贸市场：改造后总经营面积 20127 平方米，日客流量最高突破 1 万人次，预计年交易额突破 3 亿元、税收约 200 万元，新增经营主体 100 余家、品类超 500 种，带动 5000 亩标准化种植基地与 1500 余户农户，新增就业岗位 800 个。

杭州文二菜市是客流与营业额同时放大的类型：2025 年市场商户全年营业额约 1.75 亿元、较改造前同比增长约 95.3%，客流突破 365 万人次、日均约 1 万人次。

六、改造之后的租金变化

租金的涨幅比客流的增幅更直接。柳州北雀综合农贸市场的猪肉摊从 650 元每月涨到 1280 元每月，市场方称整体涨幅 20% 到 23%，环岛型摊位面积增至约 1.5 倍，其余肉摊从 650 元涨到 800 元每月。

昆明东站农贸市场两间 24 平方米的商铺，年租金从 5.6 万元涨到 10 万元，市场累计投入 1300 多万元改造了 20 余项；上海三林镇书房市集的单摊位年租金从 2 万到 3 万元涨到 3 万到 5 万元，面积扩至原来的 1.5 到 2 倍；杭州萧山江寺桥农贸市场的摊位费从 3000 多元涨到上万元。

这一环决定了改造的持续性。摊位费占运营方收入 92.80%，改造投入要靠它收回；商户的毛利没有同步增长，涨到一定程度就退出，空置率跟着上来。

图 2　改造后营业额与客流的增幅（%）

七、改造之后萧条的两个案例

广州南沙中心市场是省级民生工程改造项目，2022 年完成改造，国企投入重金做成「超市式」标准化菜场，干湿分区、扶梯、消防智能设备齐全。结果是原有 110 个档口只剩 27 家维持经营，下午场内几乎没有顾客；2025 年 7 月 24 日，运营方发布承包经营意向方预征集。租金上涨加速了商户流失。

重庆垫江县 2024 年在春花安置点、牡丹城、牡丹湖新建三处便民农贸市场，投用数月后空置。春花市场年租金 17 到 18 万元、改造后再投入数万元、合计 20 余万元，招商收入只有 4 到 5 万元，净亏损 15 到 16 万元，场里只剩 2 户商户。

两个案例的分岔点不同：南沙是改造后租金与客群不匹配，垫江是新建市场没有客群基础。前者的钱花在了硬件上，后者的问题在选址与需求测算。

八、分担机制里缺的那一方

所有地方方案列出的出资方都是政府与产权方，没有一份把经营户列为出资主体。经营户不直接出钱，但承担改造后租金上涨的全部成本。

这一结构决定了改造的两种结局：客流增幅能覆盖租金涨幅的市场，改造是正的；客流增幅跟不上租金涨幅的市场，商户退出、空置率上升，改造投入沉在硬件里。

南沙与垫江两个案例正好落在后半段。改造的资金机制设计得再细，最终还是要过客流量与摊位费这一关。

图 3　柳州北雀市场改造前后的肉摊租金（元/月）

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