深农地利新发地等运营商模式对比

关键词　农批运营商深农集团新发地地利集团租金与佣金委托运营

一、三类运营商，三种出身

深农集团的实际控制人是深圳市国资委，在深交所上市，证券代码 000061，在全国二十余个大中城市建设了三十五个实体物流园，覆盖华南、华北、华东、华中和西南的主要流通枢纽。

新发地是另一套出身。运营主体是北京市新发地农产品股份有限公司，第一大股东北京新发地农副产品批发市场中心持股 51.06%，这家中心的全部股权握在北京市丰台区新发地农工商联合公司手里。

这家联合公司属集体所有制。北京市国有资本运营管理有限公司另持有 22% 的股份，这部分股权是 2012 年市政府出资 1.8 亿元收购的，新希望系两家主体合计持股约 15.45%。

地利集团是港股上市过的民营运营商，旗下十个农产品批发市场分布在齐齐哈尔、哈尔滨、牡丹江、沈阳、寿光、贵阳、杭州七个城市，佣金和租金是它的两条主要收入。

广州江南果菜批发市场是民营企业，2025 年果菜交易量 502.85 万吨，果菜单品的交易量连续二十二年排在全国第一。

出身决定了做法。国资讲布局和考核，集体讲村民分红和本地关系，民营讲周转和融资。同一个行业，三家公司的账本长得完全不一样。

图 1　三类农批运营商的资本路径

二、毛利率差一倍的原因在口径

三家都靠市场收租，毛利率却不在一个量级。深农集团的批发市场经营这一块，毛利率在四成上下，地利集团披露的毛利率比它高出一大截。

差距不是经营能力带来的，是收入怎么算。地利把佣金和租金列为收入，市场物业的成本大多沉在投资物业的评估口径里，不进营业成本。

深农的做法相反。它把商品贸易这类配套服务一并算进总收入，配套服务的毛利率只有一个很薄的数，两块业务合并之后，综合毛利率就被拉了下来。

佣金和租金的性质也不一样。佣金跟着成交额走，市场里生意越活跃收入越高；租金是固定的，跟档口做多少买卖无关。

地利 2021 年佣金收入约 9.59 亿元、租金收入约 4.45 亿元，佣金已经超过租金。深农的批发市场经营收入以租金和档口费为主，跟交易量的关联弱一些。

把两家披露的毛利率并排看，差出近一倍。拿这个差额判断谁经营得好，判断的是收入口径，不是效率。

图 2　农批运营商毛利率对比（%）

三、一个市场养一座城，一张网摊薄成本

海吉星·深圳是深农集团最核心的一块资产，由深农集团持股七成、深圳市果菜贸易有限公司持股三成，园区建筑面积 82 万平方米，场内经销商超过 3000 家。

这家市场的分量在保供上。蔬菜占深圳市民消费量的九成，供港蔬菜占深圳供港总量的近 95%，深圳 95% 的食用农产品和 85% 的食品要从外地输入。

单市场运营商没有这张网。新发地只做北京一地，2025 年交易量 1560 万吨，北京市场上超过八成的农产品从这里集散，货源的稳定靠的是产地基地。

它的货源在产地下手。新发地在 22 个省份布局了 330 万亩种植基地，与 46 个国家和地区建立供应关系，用基地对冲极端天气和季节波动。

网络的价值在于互相调剂。深农旗下各市场之间可以调货，2025 年台风期间，海吉星·深圳在 24 小时内机动调配蔬果 5000 吨。

单市场靠地段和货源，网络靠内部调剂。前者的天花板是这座城市的消费量，后者要背的是每一个新市场五六年的培育期。

图 3　代表市场的年交易额（亿元）

四、交易与服务的收入

三家都在试租金以外的收入，走的路不一样。

深农走的是交易系统。深农聚合交易系统已经在旗下 23 家市场应用，2026 年上半年累计交易额超过 390 亿元，市场方从这笔交易里拿到的是数据和结算能力。

地利走的是供应链服务。它 2021 年的农产品供应链服务收入约 3.41 亿元，同比增长 318.7%，占全年营业收入的比重从上年的 5.6% 涨到 19.5%。

新发地走的是集采。2025 年它成立集采集配联盟，把价格指数监测、应急预警和食品安全追溯合到一套体系里，直接从产地组织货源往机关食堂和学校送。

江南果菜走的是加工。它的中央大厨房项目用地约 20 万平方米、建筑面积 39.7 万平方米，累计投资 5.85 亿元，做的是食材加工和配送，服务范围指向粤港澳大湾区。

深农自己也有这一块，深农厨房在全国布了 25 家分公司。但这块业务还在培育期，2026 年上半年配套服务的收入同比降了三成六，规模没有起来。

五、重资产把现金流压住了

农批市场是重资产生意，钱先铺在土地和建筑上。深农集团 2025 年末的投资性房地产占总资产 37.36%，到 2026 年中期又往上走了一截。

这部分资产既是家底，也是压力。项目建设的钱从哪儿来，决定了后面几年的自由度。

深农 2025 年末的资产负债率是 53.76%，有息负债率比这个数还高，流动比率只有 0.62。三年内要还的钱和账上能动用的钱，不在一个量级。

扩张还在继续。成都新津项目竞得用地约 553 亩，上海惠南约 438 亩，广州南沙约 300 亩，珠海珠西一期约 248 亩，四个项目同时在推。

新市场要养。天津、长春、宁夏等地的市场培育了五六年仍在亏损，母市场的现金流在补贴异地扩张。

2025 年深农的加权平均净资产收益率是 5.38%。这个数放在举债扩建的重资产模式里，性价比并不高。

六、非经常性损益占了多少

上市公司的利润表里，有一块不来自日常经营。

深农集团 2026 年上半年归母净利润同比增长 33.09%，扣非净利润只增长 7.34%。两个数之间的差，来自非经常性损益。

最大的一笔是土地。下属果菜公司名下一宗土地使用权被政府有偿收回，确认处置收益 5956.87 万元，占归母净利润的 23.5%。

其余几笔散在别处。政府补助 1524.21 万元，资金占用费 1318.68 万元，应收款项减值准备转回 1710.12 万元，非经常性损益净额合计 8652.57 万元。

2025 年是同样的结构。当年非经常性损益合计 1.63 亿元，其中非货币性资产交换损益 1.3 亿元，政府补助 6782.66 万元。

这块利润不是假的，但性质不同。土地收储、政府补助、减值转回都不跟着市场经营水平走，判断一家运营商的经营能力，还是得看扣非那一栏。

七、输出管理与受托运营

把重资产变轻，行业里走的是输出管理和受托运营这条路。

深农已经有落地案例。它受托运营南昌洪旺智慧农批大市场，不出资产，出的是管理团队和交易系统。

这条路的账比自建好看。受托方不用背土地和建设投入，收入来自管理费，风险小；委托方缺的是运营能力，用别人的团队把自己的市场盘活。

限制也清楚。托管的结果由市场本身的地段和货源决定，运营商能改变的不多，合同到期之后续不续，主动权不在运营商手里。

新发地走的是品牌输出。市场本身不搬，把管理、标准和商户网络对外复制，产地基地和采购渠道是可以带出去的资产。

轻资产救不了亏损市场。地段不对、周边消费撑不起来的地方，换谁运营都难，托管只是把亏损从产权方的报表挪到运营方的报表上。

八、模式的复制条件

三种出身里，只有一种能大规模复制。

国资运营商能复制，靠的是拿地能力和融资成本。深农能在二十余城同时铺开，背后是较高的主体信用评级和地方政府愿意给地。

集体所有制复制不了。新发地脚下是丰台区新发地村的地，换成别的村，同样的模式未必成立，市场与村民的利益关系是本地长出来的。

民营运营商两头都受限。拿地不如国资，融资也不如国资，地利集团 2022 年 10 月停牌、2024 年 8 月被港交所取消上市地位，是这条约束推到极端的表现。

行业份额也在向国资背景的运营商聚拢。成交额亿元以上的农产品批发市场从 2013 年的 1019 家减到 2024 年的 676 家，同期百强市场的交易总量反而增长 43.5%，达到 34852 万吨。

能复制的是资本和土地，复制不了的是地段。同一个模式挪到另一个城市，成败取决于那里给不给地、本地消费撑不撑得起体量，这两件事都不写在模式里。

行内实情

还有几个问题

附　三类运营商与代表市场的经营对照

上面提到的三类运营商和几家代表市场，按出身、布局、收入结构和规模列在下面，按表可查。