基地运营主体的商业模式

关键词　基地运营主体商业模式仓储服务费供应链金融增值服务重资产运营

一、运营主体的三类来源

基地的建设运营主体有三类来源。一类是地方政府平台公司，承担建设、招商和物业管理；一类是供销社系统企业，依托城乡冷链骨干网布点；一类是民营龙头，把基地当作交易和仓储的载体。

多家共建要有牵头单位。河南省发展和改革委员会的省级骨干冷链物流基地创建通知要求，明确参与基地建设运营各方的具体职责，多家企业合作共建的要明确 1 家为建设运营主体牵头单位，承担运营情况和监测数据报送。西安国家骨干冷链物流基地联盟 2022 年 10 月成立，由西安经发供应链运营贸易有限公司牵头，联合陕西九州通、陕西商储物流等 6 家成员单位组成（陕西省发展和改革委员会）。

二、租金只是收入的入口

园区的租金写在价目表上，作业费写在服务清单里，后者才是持续收入。中国供销·遂宁智慧冷链产业园 2025 年的招商方案把干仓一层定在 10 元/平方米/月、冷冻库一层 60 元、二三层 50 元、冷藏库 40 元；同一份方案里，仓储服务费按标准件 1 元至 2.4 元/吨·天、抛货件 2 元至 4.5 元/吨·天计收，装卸 40 元至 60 元/吨，重型货架 5 元/个·月。

同一座库，租金和作业费是两笔账。客户租下库位只是入场，出入库、分拣、打膜、理货这些动作按量计费，客户业务量越大，园区挣的作业费越多。这也是园区愿意压低租金招客户的原因。

图 1　同园区不同库型的租金（元/平方米/月）

三、仓储与作业的收入结构

把收入拆开看，仓储服务是主收入。红星冷链（湖南）股份有限公司 2024 年收入 2.34 亿元，仓储服务占 68.5%、门店租赁占 18.1%、装卸服务占 11.1%；当年库容利用率 90.5%，门店租用率超过 94%、续租率超过 92%，三项业务的毛利率在 50% 上下。

这份结构说明两件事。仓储服务费撑起了主要收入，租金只是补充；门店续租率超过 92%，说明客户在这里能挣到钱。租金定的高低是招商策略，作业费能不能收到，取决于园区有没有把服务做成标准化动作。

图 2　红星冷链 2024 年收入构成

四、民营龙头的重资产托底

民营龙头把重资产和交易功能绑在一起。玉湖冷链（武汉）交易中心总投资 30 亿元，占地 312 亩、建筑面积约 27.7 万平方米、8 座冷库，库容 21.4 万吨，温区覆盖零下 60℃ 至常温。园区采用线上交易加线下履约的模式，把智能仓储、集中交易、供应链金融、报关报检、冻品拍卖和电商放在同一个园区里（玉湖冷链（武汉）交易中心，企业官网发布）。

这套模式的分工是平台重资产托底、商户轻资产运营。平台建冷库、搭系统、接银行，商户带着货和客户进场，银行凭商户的连续交易流水授信。平台的收入不成于单一租金，而是把交易、仓储、金融三段的收益并起来。

图 3　民营龙头的收入层级

五、供销社系统的项目叠加

供销社系统企业的收入里，政府项目资金占相当分量。广东供销公共型农产品冷链物流骨干网获政府专项债券资金 71 亿元、省财政安排资本金 5 亿元，在全省 19 个市 69 个县（市、区）布局 88 个项目、规划库容 700 万立方米，已建成运营 63 个（广东省供销合作联社政府信息公开）。

项目资金降低了建设期的融资成本，也改变了运营的压力结构。企业不用承担全额建设投资去算租金回报，可以把租金定低一点、把培育期拉长一点。农产品综合冷链流通率提高 10%，预冷率提高 30%，冷链物流成本最高可降 30%，这些效益的一部分来自设施共享，一部分来自项目资金摊销。

六、物业与增值服务的配比

多数基地的收入还停在物业和基础服务上。惠州冷库集群由广东供销绿色农产品生产供应基地运营有限公司统筹运营，冷库物业采用国企监管加专业物业团队托管的方式，收入里仓储租金占 60%、物业服务费占 30%、增值服务占 10%，运营目标是保本微利、持续运营。

增值服务占 10%，是当前多数基地的真实处境。租金和物业费的收入稳定但天花板低，增值服务收入高但需要团队和能力。园区从房东转向服务商，难点不在愿不愿意，在于有没有能把加工、分拣、集采做起来的运营团队。

图 4　惠州冷库集群的收入结构（%）

七、交易与金融是利润增量

把服务往后延伸，收入才厚。江西供销（临川）冷链物流园在 1.6 万平方米智慧冷库以外，配套建设 8000 平方米食品加工车间，引入 4 家农产品加工企业和 3 家快递公司，做仓储物流加精深加工加电商销售，日均快递收发超过 4 万件（中国青年网，2025 年 10 月）。

加工与电商带来的收入不限于租金。抚州益众食品有限公司测算，存储 100 吨货物自建冷库需投入至少 100 万元，在园区租赁月付 7200 元租金，还省去设备维护和能耗成本。园区用共享设施把小客户的固定投入变成月度支出，用加工和快递把货留在园区里周转。

八、政府平台项目的回钱路径

政府平台公司主导的项目，靠销售和自持两端回钱。渭南市城投集团的智慧冷链农产品交易市场项目，一期总建筑面积 6.8 万平方米、总投资约 3.44 亿元，其中 60% 物业用于销售支持建设、40% 长期自持；按 20 年经营期测算，租金收入约 1.47 亿元、运营流量收入约 1.18 亿元、物业管理收入约 2978.11 万元、其他收入约 1136 万元，管理成本约 9202 万元，经营期净收益约 1.17 亿元（陕西省商务厅）。

这套测算里，物业销售是建设期的主要回款来源，自持物业的租金是长线收入。销售回款快但一次性，自持租金稳但要养。平台公司的平衡点在两者之间。

图 5　政府平台项目的回钱路径

九、运营主体与资产的匹配

运营主体的能力决定基地的现金流。山东的济南基地由济南维尔康实业集团有限公司运营建设，以肉类冷冻品为特色；青岛西海岸新区基地由青岛鲁海丰投资有限公司运营建设，以水产品为特色；烟台基地由春雪食品集团承担基地运营情况和监测数据报送工作。运营主体的品类背景与基地的品类定位越接近，招商和作业服务越顺手。

平台公司、供销社企业、民营龙头各有各的资源。平台公司有土地和政策，供销社有网络和县域渠道，民营龙头有客户和交易。基地选谁做运营主体，等于选了哪一套资源禀赋。

十、模式的判断

判断一个基地的商业模式成不成熟，看收入里租金以外的部分占多少。仓储租金占 60%、增值服务占 10%，是多数基地当下的结构；作业服务、交易服务和金融服务做起来的园区，能把租金收入的比重压低。租金高低决定招商期的成败，增值服务决定运营期的上限。

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